מדריך: מסים בקניית דירה ביוון לישראלים

מדריך: מסים בקניית דירה ביוון לישראלים

מס רכישה, מע"מ על דירה חדשה, עלויות עסקה, מס רכוש שנתי, מס על שכירות ומה קורה מול רשות המסים בישראל. וגם: הסטטוס האמיתי של המס של 15% לקונים מחוץ לאיחוד, נכון לאוקטובר 2026.

בקצרה

• מס הרכישה ביוון היום הוא 3% ועוד היטל עירוני, בסך הכול כ-3.09%. מחשבים אותו לפי מחיר העסקה או לפי השווי האובייקטיבי, הגבוה מביניהם.
• על דירות חדשות חל עקרונית מע"מ של 24%. לפי חוק 5246/2025 המע"מ מושעה עד 31 בדצמבר 2026, ובמקומו משלמים 3% מס רכישה.
• עלויות העסקה (נוטריון, עורך דין, רישום ומתווך) מוסיפות בדרך כלל עוד 4%-7% מעל מס הרכישה.
• מס רווחי הון של 15% על מכירת נדל"ן קיים בחוק, אבל מושעה עד סוף 2026.
• בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה שמס הרכישה על דירות לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד, כולל ישראלים, יעלה ל-15%. נכון לאוקטובר 2026 זו תוכנית שהוכרזה ולא חוק. מועד התחילה שהוצג: 1 ביולי 2027.
• בישראל מדווחים על ההכנסה מהשכירות ועל הרווח במכירה. אמנת המס בין המדינות מונעת כפל מס.

לפני הכול: מספר מס יווני

בלי מספר מס יווני (AFM) אי אפשר לחתום על שטר מכר, לשלם מס רכישה או לרשום את הנכס על שמכם. מוציאים אותו במשרד מס ביוון, מרחוק דרך myAADElive, או דרך עורך דין יווני עם ייפוי כוח. בדרך כלל זה לוקח שבוע-שבועיים. מספר מס לבד לא הופך אתכם לתושבי מס ביוון.

מס רכישה (מס העברה)

מס העברת נכסים (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) חל על רכישת נכס יד שנייה, ועל כל עסקה שלא חל עליה מע"מ.

• שיעור: 3% ממחיר העסקה או מהשווי האובייקטיבי (αντικειμενική αξία), הגבוה מביניהם.
• היטל עירוני: 3% מסכום המס, כך שהשיעור בפועל הוא כ-3.09%.
• מי משלם: הקונה, לפני החתימה אצל הנוטריון.

דוגמה: על דירה של €300,000 משלמים היום כ-€9,270.

מע"מ על דירה חדשה והשעיית המע"מ

על דירה חדשה שבנה קבלן, עם היתר בנייה מ-1 בינואר 2006 ואילך, חל עקרונית מע"מ של 24%. המע"מ הזה מושעה כבר כמה שנים, כדי לעודד בנייה. במקומו משלמים מס רכישה רגיל של 3%.

• חוק 5246/2025 האריך את ההשעיה עד 31 בדצמבר 2026, גם להשעיות שכבר היו בתוקף וגם לקבלנים שבוחרים בה למלאי שלא נמכר.
• בנאום בתערוכת סלוניקי בספטמבר 2026 דובר על המשך ההשעיה. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו חוק שמאריך אותה מעבר לסוף 2026.

אם אתם קונים דירה חדשה על הנייר, ומסירת הדירה צפויה ב-2027, בקשו מעורך הדין סעיף בחוזה שקובע מי נושא במע"מ אם ההשעיה תסתיים.

עלויות העסקה

כלל אצבע: תכננו תקציב של 8%-10% מעל מחיר הדירה, כולל מס הרכישה.

התוכנית להעלות את מס הרכישה ל-15%

זה השינוי הגדול ביותר לישראלים שקונים ביוון, ויש סביבו הרבה רעש. הנה מה שידוע.

ההשפעה בכסף: על דירה של €400,000 המס יעלה מכ-€12,360 לכ-€61,800.

לפי הדיווחים (News1, 13.9.2026; Jerusalem Post, 12.10.2026), ראש הממשלה הזכיר בנאום במפורש משקיעים ישראלים כחלק מהקהל שהצעד מכוון אליו. לפי ההצהרות, אזרחי מדינות האיחוד, כולל ישראלים שמחזיקים דרכון אירופי, יוחרגו מהמס.

שתי הערות. הפטור לחברות לא אומר שכדאי לקנות דרך חברה. ביוון יש מס נדל"ן מיוחד של 15% בשנה על השווי האובייקטיבי של נכס שמוחזק בידי ישות משפטית, אם לא חושפים את הבעלים הסופיים. כלומר, מבנה לא נכון עולה ביוקר. ועורכי דין ביוון כבר מעלים שאלות על חוקתיות ההבחנה לפי אזרחות. הנוסח הסופי עוד יכול להשתנות.

מס רכוש שנתי (ENFIA, מס הרכוש השנתי על נדל״ן ביוון)

ENFIA הוא מס שנתי על בעלות בנדל"ן. בעלים שאינם תושבי יוון משלמים אותו כמו כולם. קוד מס הרכוש החדש (חוק 5219/2025) נכנס לתוקף ב-18 ביולי 2025 ומסדיר את ה-ENFIA מחדש.

• מס עיקרי: מחושב לכל נכס לפי מיקום, שטח, שימוש, גיל, קומה ומספר החזיתות. לפי המקורות, הטווח הוא בערך €2 עד €16.20 למ"ר לפני מקדמים.
• מס משלים לאנשים פרטיים: חל רק כשהשווי הכולל של הנדל"ן שלכם ביוון עובר €500,000, בשיעור של עד 1% בשנה.
• הנחה על ביטוח: 20% הנחה לנכס שמבוטח ברעידת אדמה, אש ושיטפון, אם השווי עד €500,000. מעל זה ההנחה היא 10%.
• מתי משלמים: הודעת השומה מגיעה ב-myAADE, ואפשר לשלם בתשלומים.

את הסכום המדויק לנכס ספציפי מקבלים רק בשומה של רשות המסים היוונית (AADE), אז בקשו מהמוכר את הודעת ה-ENFIA האחרונה שלו. הממשלה הודיעה גם על ביטול ENFIA מ-2027 ביישובים שגרים בהם עד 2,000 תושבים, אבל זה נוגע בעיקר לתושבי יוון.

אזורי גבול: אישור מיוחד לקונים מחוץ לאיחוד

לפי חוק 1892/1990, רוכשים שאינם אזרחי האיחוד צריכים אישור מיוחד לקניית נכס באזורי גבול מוגדרים. הרשימה כוללת את הדודקנים, לסבוס, כיוס וסאמוס, וגם את סנטוריני. האישור מאריך את לוח הזמנים של העסקה, וצריך לקחת אותו בחשבון כבר בחוזה המקדם. אם אתם מתכננים קנייה באיים האלה, בדקו את הסטטוס מול עורך דין לפני החתימה. מקור: wiki.private.law (יולי 2026).

מס רווחי הון במכירה

• בחוק: 15% על הרווח במכירת נדל"ן בידי אדם פרטי שאינו עוסק בנדל"ן.
• בפועל: המס מושעה עד 31 בדצמבר 2026. מה יקרה מ-2027 לא נקבע סופית. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו חוק שמאריך את ההשעיה.
• בישראל: תושבי ישראל חייבים במס רווחי הון על מכירת נכס בחו"ל, בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי. מס שבח ופטורי דירת מגורים חלים רק על נכסים בישראל. אם תשלמו מס ביוון, הוא יקוזז מהמס בישראל.

מס על הכנסה משכירות ביוון

אם אתם משכירים את הדירה, יוון ממסה את ההכנסה גם אם אתם לא תושבי מס בה. המדרגות לפי חוק 5246/2025, החל מהכנסות 2026:

מגישים דוח שנתי ביוון (E1 עם נספח E2), ודוח E9 על הנכסים שבבעלותכם. מ-2026 אסור לשלם שכירות במזומן ביוון. התשלום צריך לעבור דרך הבנק. דירה לשכירות קצרה כפופה לכללים נוספים. ראו את המדריך שלנו להשכרה לטווח קצר.

אמנת המס בין ישראל ליוון

ישראל ויוון חתמו על אמנה למניעת כפל מס בירושלים ב-24 באוקטובר 1995. יוון אשררה אותה בחוק 2572/1998. מה שחשוב למשקיעי נדל"ן:

• הכנסה מנדל"ן: כמו ברוב האמנות, ליוון יש זכות למסות הכנסה מנכס שנמצא בה. ישראל ממסה את התושבים שלה על אותה הכנסה, ונותנת זיכוי על המס ששולם ביוון, עד גובה המס הישראלי.
• רווח ממכירה: גם כאן, זכות המיסוי הראשונה היא בדרך כלל של המדינה שבה נמצא הנכס, והמס הזר מקוזז בישראל.
• תעודת תושבות: כדי לקבל זיכוי, שמרו אישורי תשלום מס ביוון ודוחות שהוגשו שם.

לפני שאתם מסתמכים על סעיף מסוים, בדקו את הנוסח המלא של האמנה מול רואה חשבון.

דיווח לרשות המסים בישראל

תושבי ישראל ממוסים על הכנסות מכל העולם. דירה ביוון יוצרת כמה חובות:

1. דוח שנתי (טופס 1301). הכנסה משכירות בחו"ל מחייבת הגשת דוח שנתי. גם בעלות על נכסים בחו"ל מעל סף שמתעדכן כל שנה יכולה לחייב דוח.
2. בחירת מסלול מס על השכירות:
   • מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): מס קבוע על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי זיכוי על המס היווני. לרוב לא משתלם, כי כבר שילמתם מס ביוון.
   • מסלול מס שולי: ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות. אפשר לנכות הוצאות ופחת, ולקבל זיכוי על המס ששילמתם ביוון.
3. מכירה: מדווחים על רווח ההון בדוח השנתי ומבקשים זיכוי על מס יווני, אם שולם.
4. מס יסף: אם יש לכם הכנסות גבוהות, בדקו גם את מס היסף בישראל, כולל התוספת על הכנסות הוניות שנכנסה ב-2025.
5. ביטוח לאומי: אם ההשכרה מסווגת כעסק, למשל Airbnb עם שירותים, ייתכן שתחול גם חובת תשלום דמי ביטוח לאומי.

טעויות נפוצות

• לחשב מס רכישה רק לפי המחיר בחוזה. אם השווי האובייקטיבי גבוה יותר, המס יחושב לפיו.
• להניח שהמע"מ על דירה חדשה תמיד מושעה. ההשעיה מעוגנת בחוק רק עד 31 בדצמבר 2026.
• לדחות עסקה "עד שיתברר" מה עם ה-15%. אם החוק יעבור בנוסח שהוצג, עסקה שתושלם אחרי מועד התחילה עלולה לעלות עשרות אלפי יורו נוספים.
• לקנות דרך חברה זרה כדי לעקוף את ה-15%. בלי חשיפת בעלים תשלמו מס שנתי מיוחד של 15% על השווי.
• לבחור את מסלול ה-15% בישראל על שכירות מיוון. תאבדו את הזיכוי על המס היווני.
• לשכוח את ה-E9 ואת הדוח השנתי ביוון. גם תושבי חוץ חייבים בהם.
• לחשוב שמס שבח חל על דירה ביוון. מס שבח חל על נכסים בישראל. על דירה בחו"ל חל מס רווחי הון.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה אשלם על דירה ביוון ב-2026?

כ-3.09%: מס של 3% ועוד היטל עירוני. מחשבים לפי המחיר או לפי השווי האובייקטיבי, הגבוה מביניהם.

המס של 15% לישראלים כבר בתוקף?

לא. נכון לאוקטובר 2026 זו תוכנית שהוכרזה בספטמבר 2026 ועוד לא חוק. מועד התחילה שהוצג הוא 1 ביולי 2027, והנוסח הסופי יכול להשתנות.

על מי יחול המס של 15%?

על אנשים פרטיים שהם אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד ולאזור הכלכלי האירופי, שקונים דירת מגורים ואין להם מעמד של תושב קבע ותיק. ישראלים עם דרכון אירופי לא אמורים להיות מושפעים.

משלמים מע"מ על דירה חדשה?

עקרונית 24%. בפועל המע"מ מושעה עד 31 בדצמבר 2026, ומשלמים 3% מס רכישה. נכון לאוקטובר 2026 עוד לא פורסם חוק שמאריך את ההשעיה.

כמה עולות כל עלויות העסקה?

מס רכישה של כ-3.09%, ועוד נוטריון, עורך דין, רישום ומתווך. בסך הכול בערך 8%-10% מעל מחיר הדירה.

מה זה ENFIA?

מס רכוש שנתי שמחושב לפי מיקום, שטח וגיל הנכס. מס משלים חל רק כשהשווי הכולל עובר €500,000. נכס מבוטח מקבל הנחה.

יש מס רווחי הון כשמוכרים?

ביוון המס מושעה עד סוף 2026. בישראל תושבים משלמים בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על מס יווני אם שולם.

צריך לדווח על הדירה לרשות המסים בישראל?

כן, אם יש לכם הכנסה ממנה, וגם כשמוכרים אותה. בעלות על נכסים בחו"ל מעל סף מסוים יכולה לחייב דוח שנתי גם בלי הכנסה.

האמנה בין ישראל ליוון מונעת כפל מס?

כן. בדרך כלל יוון ממסה ראשונה את ההכנסה מהנכס, וישראל נותנת זיכוי על המס ששולם שם.

מקורות

• ProtoThema, הפטורים מהמס של 15% (יוונית, 8.9.2026): https://www.protothema.gr/economy/article/1875396/foros-metavivasis-15-gia-agorastes-apo-trites-hores-poioi-exairoudai-i-ekkremotita-me-tin-golden-visa/ (נפתח בחלון חדש)
• CretaOne, למי יחול מס של 15% (יוונית): https://cretaone.gr/akinita-se-poioys-epivalletai-o-foros-metavivasis-15-ti-allaxe-meta-tis-antidraseis/ (נפתח בחלון חדש)
• TaxRevenue.gr, מס העברה 15% למדינות שלישיות (יוונית): https://taxrevenue.gr/foros-metavivasis-15-trites-chores-katoikies/ (נפתח בחלון חדש)
• Avla Real Estate, 15% transfer tax explainer: https://www.avlarealestate.com/en/post/greece-raises-property-transfer-tax-to-15-for-non-eu-buyers-what-changes-on-1-january-2027 (נפתח בחלון חדש)
• KPMG Greece, Law 5246/2025: https://kpmg.com/gr/en/insights/2025/11/tax-updates-20112025.html (נפתח בחלון חדש)
• VATCalc, Greece extends real estate VAT exemption: https://www.vatcalc.com/greece/greece-again-extends-real-estate-vat-exemption/ (נפתח בחלון חדש)
• PwC Worldwide Tax Summaries, Greece other taxes: https://taxsummaries.pwc.com/Greece/Individual/Other-taxes (נפתח בחלון חדש)
• Chambers Private Wealth 2026, Greece: https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/private-wealth-2026/greece (נפתח בחלון חדש)
• Private.law wiki, Buying property in Greece as a non-resident: https://wiki.private.law/en/greece-property-purchase (נפתח בחלון חדש)
• Global Property Guide, Buying guide Greece: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece/buying-guide (נפתח בחלון חדש)
• Forin, Law 2572/1998, אמנת המס ישראל-יוון: https://forin.gr/laws/law/62/law-2572-1998-convention-for-the-avoidance-of-double-taxation-between-israel-and-greece (נפתח בחלון חדש)
• CPA Dray, מיסוי נדל"ן בחו"ל לישראלים: https://cpa-dray.com/he/blog/מיסוי-נדלן-בחול-לישראלים/ (נפתח בחלון חדש)
• שיבולת, מס יסף נוסף של 2% על הכנסות הוניות: https://www.shibolet.com/?p=19183 (נפתח בחלון חדש)
• News1, מס הרכישה של 15% (13.9.2026)
• Jerusalem Post, ליאת רון, מס הרכישה והאזכור המפורש של ישראלים בנאום מיצוטאקיס (12.10.2026)

המדריך נועד למידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי.